Comprar vivienda en Madrid siendo extranjero: guía paso a paso

Madrid es una de las ciudades europeas con mayor atractivo residencial. Su calidad de vida, su economía diversificada y la consolidación del teletrabajo han animado a muchos extranjeros a plantearse la compra de una vivienda. A diferencia de otros países, España no impide que los no residentes sean propietarios, pero el proceso está muy reglado y requiere previsión. Esta guía desglosa los pasos clave, los documentos que necesitarás, los costes que debes considerar y las particularidades fiscales de la Comunidad de Madrid, además de alertar de los cambios recientes en las políticas de residencia por inversión.

1. Preparación: documentos y presupuesto

Obtén el NIE y abre una cuenta bancaria española. Cualquier comprador extranjero debe disponer de un Número de Identificación de Extranjero (NIE). Según el despacho Balcells, existe un NIE de residencia para ciudadanos comunitarios y otro para no comunitarios; ambos son imprescindibles para identificarte ante la administración y firmar contratos. Lo habitual es solicitarlo en la policía o en el consulado español. Además, aunque no es obligatorio, abrir una cuenta bancaria en España facilita el pago de arras, hipoteca e impuestos.

Calcula el presupuesto incluyendo gastos extra. El precio de compra no es el único desembolso. La agencia HousinGo recuerda que los gastos de notaría, registro, impuestos y gestoría incrementan el coste entre un 10 % y un 15 % del precio del inmueble. Por eso es recomendable definir un presupuesto que incluya el 20 %‑40 % de entrada exigido por las hipotecas y un colchón para estos gastos. La asesora Amparo Lillo insiste en que debes estudiar el mercado y la zona de Madrid que te interesa, pues el valor varía mucho entre distritos.

2. Búsqueda de vivienda y due diligence

Visita la vivienda o solicita un vídeo detallado. HousinGo explica que muchos compradores internacionales realizan la visita online, pero es recomendable ver el inmueble en persona si es posible. Pide planos, certificaciones energéticas y fotos de zonas comunes para evitar sorpresas.

Solicita una nota simple y revisa la legalidad. Antes de reservar, tu abogado debe pedir una nota simple al Registro de la Propiedad para comprobar que la vivienda no tiene cargas, hipotecas o embargos. Balcells aconseja verificar también la situación urbanística y asegurarse de que la vivienda cuenta con certificado de eficiencia energética. Este análisis legal se conoce como due diligence.

3. Reserva y contrato de arras

Formaliza una reserva inicial. El primer paso para bloquear una vivienda es firmar un contrato de reserva o señal con un depósito de entre el 1 % y el 5 % del precio. Este documento retira el inmueble del mercado durante unos días o semanas mientras se negocian condiciones. Si el comprador se retracta sin causa justificada, suele perder esta señal.

Firma un contrato de arras penales. Una vez acordado el precio final, se suscribe un contrato de arras, que en España suele suponer el 10 % del precio. Si el comprador incumple, pierde las arras; si es el vendedor quien se echa atrás, debe devolver el doble del importe. En esta fase conviene establecer un plazo (normalmente de uno a tres meses) para obtener la financiación y preparar la escritura pública.

4. Financiación para no residentes

Hipotecas para extranjeros. Las entidades españolas ofrecen financiación tanto a residentes como a no residentes. Según Futur Finances, los bancos financian hasta un 80 % del precio para no residentes con ingresos en euros, mientras que si los ingresos están en otra moneda el límite se reduce al 60 %. Para conseguirla deberás aportar abundante documentación: pasaporte o NIE, nóminas o justificantes de ingresos, declaraciones de impuestos, historial crediticio y extractos bancarios. Recuerda comparar varias ofertas y solicitar la tasación del inmueble; este coste suele oscilar entre 300 y 600 €.

5. Escritura pública ante notario

Tras obtener el crédito o disponer del capital propio, comprador y vendedor firman la escritura de compraventa ante notario. Este acto transfiere la propiedad y requiere pagar el precio restante. Balcells subraya que esta firma debe realizarse en un plazo de uno a dos meses desde el contrato de arras. En ese momento también se liquidan los gastos de notaría y registro (entre un 0,2 % y un 0,5 % del valor). El notario se encarga de comunicar la operación al Registro de la Propiedad, pero el comprador debe asegurarse de que la inscripción se realiza correctamente.

6. Fiscalidad en Madrid

Los impuestos varían según se trate de obra nueva o de segunda mano y según tu situación familiar:

• Vivienda de segunda mano (ITP). El principal tributo es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Idealista explica que el tipo general en Madrid es del 6 % para la transmisión de inmuebles. Rankia detalla que, gracias a una bonificación autonómica del 10 %, el tipo efectivo puede bajar al 5,4 % para vivienda habitual cuyo valor no supere 250.000 €. También existe un tipo reducido del 4 % para familias numerosas o para menores de 35 años que compren su primera vivienda habitual en Madrid por valor igual o inferior a 250.000 €. Estas bonificaciones no son acumulables y requieren cumplir requisitos concretos.
• Vivienda nueva (IVA + AJD). Si compras obra nueva pagarás el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en lugar del ITP: 10 % en vivienda libre o de protección oficial y 4 % para viviendas de promoción pública. Además abonarás el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Madrid oscila entre el 0,2 % y el 0,75 %, siendo el tipo general del 0,75 %.
• Otros gastos. A estos impuestos hay que sumar la notaría, el registro y, en su caso, la gestoría y la tasación (300‑600 €). El ITP se debe liquidar en los treinta días hábiles siguientes a la firma de la escritura mediante el Modelo 600 de la Comunidad de Madrid.

7. Postcompra y registro

Una vez firmada la escritura y pagados los impuestos, el notario envía la documentación al Registro de la Propiedad. Es conveniente hacer seguimiento para comprobar la inscripción. Balcells recuerda que también debes cambiar el titular de los suministros (agua, luz, gas) y contratar un seguro de hogar. Además conviene tramitar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) con el ayuntamiento de Madrid.

8. Cambios legislativos: adiós a la Golden Visa

Entre 2013 y 2024 era posible obtener un permiso de residencia en España invirtiendo 500.000 € en bienes inmuebles, la llamada Golden Visa. Sin embargo, el Gobierno español decidió eliminar esta vía. La nota de prensa de La Moncloa del 2 de abril de 2025 explica que el 3 de abril de 2025 entra en vigor la Ley Orgánica 1/2025, que deroga por completo los visados de residencia ligados a inversiones inmobiliarias. La ministra de Vivienda justificó la medida como una forma de proteger el derecho a la vivienda y frenar la especulación. El despacho AGM Abogados aclara que la Ley 1/2025 suprime los artículos 63 a 67 de la Ley 14/2013 que regulaban el régimen de residencia para inversores, y que la eliminación se aplicó plenamente desde el 3 de abril de 2025. Por tanto, comprar una vivienda ya no otorga automáticamente permiso de residencia; los extranjeros deben acogerse a otras figuras como los visados de nómada digital, emprendedor o familiar.

9. Consejos finales

1. Asesórate con profesionales. Contar con un abogado y un gestor especializados en operaciones con extranjeros evitará problemas legales y fiscales. Un personal shopper inmobiliario puede ayudarte a encontrar la vivienda adecuada y negociar en tu nombre.
2. Respeta los plazos. El proceso de compra suele durar entre uno y tres meses una vez que tienes la documentación lista. No firmes nada sin revisar los documentos ni pagues arras hasta tener claro el estado jurídico del inmueble.
3. Considera los costes futuros. Además de los impuestos iniciales, calcula gastos recurrentes como el IBI, la comunidad de propietarios y el mantenimiento. La ubicación influye en estos costes.
4. Mantente al día con la normativa. España ha eliminado la Golden Visa y ha modificado las bonificaciones del ITP en los últimos años; conviene comprobar si hay nuevas ayudas o deducciones antes de firmar.

Comprar una vivienda en Madrid siendo extranjero es un proceso viable y seguro si se sigue el procedimiento adecuado. Con una buena planificación, asesoramiento profesional y conocimiento de los impuestos y requisitos locales, podrás convertirte en propietario en la capital española y disfrutar de su dinámica escena cultural y empresarial.